【2025年版】家を借りる時の保証人とは？保証人不要で借りる方法を宅建士が解説

家を借りる時の保証人とは？連帯保証人との違い

賃貸物件を借りる際に求められる「保証人」。私が静岡市でお客様に説明する際、最初にお伝えするのは「保証人」と「連帯保証人」の違いです。

保証人と連帯保証人の決定的な違い

2025年1月現在も、賃貸借契約で求められるのはほとんどの場合「連帯保証人」です。この二つは法的な責任の重さが全く異なります。

保証人は、貸主から家賃の請求を受けた際に「まず借主本人に請求してください」と主張する権利（催告の抗弁権）があります。一方、連帯保証人にはこの権利がありません。つまり、借主と全く同じ立場で支払い義務を負うのです。

私がお客様に説明する時は、こうお伝えしています。「連帯保証人になるということは、あなた自身がその物件を借りているのと同じ責任を負うということです。親御さんにお願いする際は、この点をきちんとご説明くださいね」と。

連帯保証人に求められる条件

一般的に連帯保証人として認められるのは、以下の条件を満たす方です。

2親等以内の親族（父母・子・祖父母・孫・兄弟姉妹）
継続的な収入がある、または不動産を所有している
反社会的勢力に関係していない

配偶者は同居することが前提となるため、連帯保証人にはなれません。私の実務では、親が退職していても年金収入があり、持ち家がある場合は認められるケースが多いです。

2020年民法改正で保証人制度はどう変わった？

2020年4月1日に施行された民法改正は、連帯保証人制度に大きな変化をもたらしました。

極度額の設定が義務化

改正民法により、個人が連帯保証人となる場合、「極度額」（保証人の責任限度額）を書面で定めることが義務付けられました。

「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（略）の保証人は（略）その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。」「個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。」（引用：民法第465条の2第1項・第2項、2025年1月時点で有効）

この改正の趣旨を、私はお客様にこう説明しています。「以前は連帯保証人の責任に上限がなく、予想外の高額請求が問題になっていました。改正後は『この金額までしか責任を負いません』という上限を事前に決めるので、連帯保証人も安心して引き受けられるようになりました」と。

極度額の目安

国土交通省が公表している参考資料によると、賃貸借契約における損害額の平均は家賃額によって異なります。実務では、極度額を家賃の1〜2年分に設定するケースが一般的です。（参考：国土交通省「極度額に関する参考資料」 https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf ）

保証人がいない場合の4つの対処法

「保証人がいない」というご相談は、私の事務所でも非常に多く受けています。ご安心ください。保証人がいなくても家を借りる方法はいくつかあります。

対処法1：保証会社を利用する

最も一般的な方法です。2023年度には全国の物件のうち93％は家賃保証会社との契約が必須という結果 SUUMOも出ており、現在では保証会社の利用が標準となっています。（参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証の利用状況調査」）

保証会社を利用すれば、連帯保証人を立てる必要がなく、親や親族に頼む気まずさもありません。

対処法2：UR賃貸住宅を選ぶ

UR賃貸住宅（都市再生機構が管理する公的賃貸住宅）は、ご契約時の保証人が不要 UR Housingです。保証会社の利用も不要なので、保証料の負担もありません。（参考：UR都市機構 https://www.ur-net.go.jp/chintai/faq/ ）

ただし、入居には収入基準があり、毎月の平均収入額が基準月収額（家賃の4倍）以上であること、もしくは貯蓄が借りたい物件の月家賃の100倍以上あること SUUMOなどの条件を満たす必要があります。

対処法3：公営住宅を検討する

都道府県や市区町村が管理する公営住宅も選択肢の一つです。2018年の国土交通省の通知により、政令指定都市を中心に保証人を求めない方向に変わってきています。

静岡市でも公営住宅の入居条件は緩和傾向にありますが、入居には所得制限があるため、事前に確認が必要です。

対処法4：大家さんとの直接契約

まれなケースですが、大家さんが直接管理している物件では、家賃の一括前払いや預貯金の証明などを条件に、保証人なしで契約できることがあります。

私の経験では、2025年1月に担当した静岡市内の個人オーナー物件で、2年分の家賃前払いを条件に保証人なしで契約が成立したケースがありました。

保証会社の仕組みと費用の目安

保証会社は、借主が家賃を滞納した場合に、一時的に立て替え払いをしてくれるサービスです。ただし、あくまで「立て替え」であり、後日必ず保証会社に返済する義務があります。

保証会社の種類

保証会社は大きく3つの系統に分かれます。

種類	特徴	審査で見られる情報
信販系	クレジットカード会社系列	CIC・JICCの信用情報
LICC系	全国賃貸保証業協会加盟	加盟会社間の家賃滞納情報
独立系	情報ネットワークに非加盟	独自基準で審査

クレジットカードの支払い遅延がある方は信販系を避け、過去に家賃滞納がある方はLICC系を避けるなど、ご自身の状況に合った保証会社を選ぶことが審査通過のポイントです。

保証料の目安

賃貸保証料は最近では初年度で家賃の0.5カ月～1カ月分が目安 SUUMOです。翌年以降は下がるのが一般的で、年間更新料は1万円前後となることが多いです。

【保証料の計算例】

家賃8万円の場合
初回保証料：4万円〜8万円（家賃の0.5〜1ヶ月分）
年間更新料：約1万円

2025年1月時点で、国土交通省に登録されている家賃債務保証業者は119社です。登録業者は一定の基準を満たしているため、保証会社を選ぶ際の参考になります。（参考：国土交通省「登録家賃債務保証業者一覧」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000028.html ）

保証会社と連帯保証人の両方が必要なケースも

最近では、保証会社と連帯保証人の両方を求められるケースが増えています。これは、保証会社の倒産リスクに備えるためです。

私が担当した物件でも「保証会社必須＋緊急連絡先」というパターンが最も多く、次いで「保証会社＋連帯保証人」の組み合わせとなっています。

保証人を頼む際の注意点

連帯保証人を親族に頼む際は、いくつかの点に注意が必要です。

責任の重さをきちんと説明する

連帯保証人は借主と同等の責任を負います。私はお客様に「連帯保証人をお願いする際は、極度額（上限金額）を明示して、最悪の場合いくらまで負担する可能性があるかを正直に伝えてください」とアドバイスしています。

必要書類を事前に確認する

連帯保証人には以下の書類が求められることが一般的です。

住民票
印鑑証明書
収入証明書（源泉徴収票など）
身分証明書のコピー

親御さんが遠方にお住まいの場合、書類のやり取りに時間がかかります。物件の申込前に連絡を取り、書類の準備をお願いしておくとスムーズです。

高齢の親に頼む場合の注意

親が年金生活の場合でも、持ち家があれば連帯保証人として認められることが多いです。ただし、社会全体の高齢化で、連帯保証人の方が高齢化し、年金生活なので保証人になれない、滞納したときに払えないという状況が増えてきました SUUMO。

このような背景から、保証会社の利用が一般化しているのです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2025年、保証人制度に法改正はありましたか？

A. 2025年1月時点では、保証人制度自体に大きな法改正はありません。ただし、2025年（令和7年）10月から「認定家賃債務保証業者制度」がスタートし、高齢者や外国人など住宅確保要配慮者が利用しやすい保証会社を国が認定する仕組みが始まります。（参考：国土交通省「認定家賃債務保証業者制度」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000060.html ）

Q2. 友人や知人に保証人を頼むことはできますか？

A. 法的には可能ですが、実務上は親族以外の連帯保証人は認められないケースが多いです。私の経験では、友人を連帯保証人として申し込んで断られた例がほとんどです。また、友人関係に金銭トラブルが発生するリスクもあるため、お勧めしません。

Q3. 保証会社の審査に落ちた場合はどうすればいいですか？

A. 保証会社の系統を変えて再審査を受けることをお勧めします。信販系で落ちた場合は独立系を、LICC系で落ちた場合は他系統を試すことで通過できる可能性があります。また、連帯保証人を追加で立てることで審査に通ることもあります。

Q4. 保証人不要の物件は怪しいですか？

A. 必ずしもそうではありません。保証会社の利用を前提としている物件が大半で、これは健全な取引形態です。ただし、保証人も保証会社も不要という物件は、立地や設備に難がある「ワケあり物件」の可能性もあるため、内見でしっかり確認することをお勧めします。

Q5. 極度額はいくらに設定すべきですか？

A. 国土交通省の参考資料を基に、家賃の12〜24ヶ月分を目安に設定することが多いです。極度額が高すぎると連帯保証人の同意を得にくくなり、低すぎると貸主に認められない可能性があります。私は「家賃の1年分程度」を提案し、双方が納得できる金額で調整することが多いです。

まとめ

家を借りる際の保証人問題は、多くの方が頭を悩ませるテーマです。2020年の民法改正で連帯保証人の保護が強化され、同時に保証会社の利用が一般化したことで、保証人がいなくても借りられる選択肢は確実に広がっています。

静岡市で賃貸物件をお探しの方は、お気軽にご相談ください。保証人の問題を含め、お客様の状況に合わせた物件選びをサポートいたします。

参照元URL一覧

国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html
国土交通省「登録家賃債務保証業者一覧」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000028.html
国土交通省「認定家賃債務保証業者制度」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000060.html
国土交通省「極度額に関する参考資料」：https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf
法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html
UR都市機構「よくあるご質問」：https://www.ur-net.go.jp/chintai/faq/