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【2025年版】家を借りる審査とは？宅建士が入居審査の基準・流れ・通過のコツを徹底解説

#物件選び

目次

  1. 入居審査とは？基本的な定義と仕組み

  2. 入居審査で見られる5つのポイント

  3. 保証会社の種類と審査の違い

  4. 審査に落ちやすい人の特徴と対策

  5. 審査をスムーズに通過するコツ

  6. よくある質問（FAQ）

入居審査とは？基本的な定義と仕組み

賃貸物件を借りる際に行われる「入居審査」とは、入居希望者が家賃をきちんと支払えるか、近隣とのトラブルを起こさないかを判断するための審査です。

2025年1月、私がお客様に説明する際はこうお伝えしています。「賃貸物件はオーナー様の大切な資産です。家賃の滞納やトラブルを防ぐために、あなたが安心して住み続けられる方かどうかを確認させていただくのです」と。

入居審査には主に3つの段階があります。

保証会社の審査 → 管理会社の審査 → オーナー（大家）の審査

これら全ての審査を通過して初めて、賃貸借契約を結ぶことができます。審査期間は一般的に3日から10日程度ですが、繁忙期（1〜3月）は長くなる傾向があります。

2020年4月の民法改正により、個人の連帯保証人を立てる場合は「極度額」（保証人の責任限度額）の設定が義務化されました（民法第465条の2）。この改正を受けて、現在では保証会社の利用が主流となっており、国土交通省による調査によると、2020年度の家賃保証業者利用率が8割を超えています Roomstyle。（参考：国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ）

入居審査で見られる5つのポイント

私が静岡市で15年以上賃貸仲介に携わってきた経験から、審査で重視されるポイントをお伝えします。

1. 年収と家賃のバランス

審査で最も重視されるのが「支払い能力」です。一般的な目安として、年収が年間家賃の3倍以上（月収の36倍）あることが求められます。

例えば、月額家賃7万円の物件であれば、年収252万円以上が目安となります。ただし、2025年1月時点の私の実務では、この基準をやや下回っていても、預貯金残高や勤続年数によって審査に通るケースを多く見てきました。

2. 職業・勤務先・勤続年数

大手企業の正社員や公務員は、収入の安定性から審査で有利になります。一方、フリーランスや個人事業主の方は、確定申告書や納税証明書で収入を証明することで対応できます。

勤続年数は長いほど有利ですが、転職直後でも内定通知書や雇用契約書を提出することで審査に通るケースがあります。

3. 過去の滞納履歴

家賃の滞納履歴は審査に大きく影響します。保証会社は業界内で情報を共有しているため、過去に滞納があった場合は新たな審査で不利になることがあります。

私のお客様には「1日2日の遅れでも、繰り返すと記録に残ります。口座振替の設定を必ずしてくださいね」とお伝えしています。

4. 信用情報（クレジットヒストリー）

信販系の保証会社を利用する場合、CICやJICCなどの個人信用情報機関のデータが参照されます。クレジットカードの支払い遅延やローンの滞納履歴があると、審査に影響する可能性があります。

5. 人柄・入居目的

不動産会社や管理会社は、申込時の対応や態度も見ています。申込書の記入内容に虚偽があったり、対応が不誠実だったりすると、オーナー審査で断られることもあります。

保証会社の種類と審査の違い

保証会社は大きく3つの系統に分かれ、それぞれ審査基準が異なります。

信販系保証会社

オリコやジャックスなど、クレジットカード会社系列の保証会社です。CICやJICCの信用情報を照会するため、クレジットカードやローンの延滞履歴がある方は審査が厳しくなります。

LICC系（全国賃貸保証業協会）保証会社

LICC加盟の保証会社は、主に加盟会社間での家賃滞納情報を共有しています。信用情報機関への照会は行わないケースが多いですが、過去にLICC加盟の保証会社で滞納があった場合は影響を受けます。

独立系保証会社

上記の情報ネットワークに属さない保証会社です。独自の審査基準を持つため、他社で審査に落ちた方でも通過できる可能性があります。

2025年1月現在、国土交通省に登録されている家賃債務保証業者は119社 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourismです（令和7年9月30日時点）。2017年に創設されたこの登録制度は任意ですが、登録業者は一定の基準を満たしていることの証明になります。（参考：国土交通省「登録家賃債務保証業者一覧」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000028.html ）

【保証会社の種類と特徴比較表】

種類

審査の特徴

信用情報照会

審査難易度

信販系

クレジット履歴を重視

あり

厳しめ

LICC系

家賃滞納履歴を重視

なし（原則）

中程度

独立系

独自基準で総合判断

なし

比較的緩やか

審査に落ちやすい人の特徴と対策

2025年1月時点での私の相談経験から、審査に落ちやすいパターンと対策をお伝えします。

収入が審査基準に満たない場合

対策①：家賃を下げた物件を探す 月収の3分の1以下に収まる物件を選ぶことで、審査通過率は大幅に上がります。

対策②：収入合算を活用する 夫婦や同居人がいる場合、収入を合算して審査を受けることが可能な場合があります。

対策③：預貯金審査を依頼する 収入が不安定でも、一定の預貯金があれば審査に通ることがあります。一般的には家賃1〜2年分程度の残高があると有利です。

過去に滞納履歴がある場合

対策①：保証会社の系統を変える 信販系で落ちた場合は独立系を、LICC系で落ちた場合は他系統を試すことで通過できる可能性があります。

対策②：連帯保証人を立てる 収入のある連帯保証人を立てることで、審査のハードルを下げられる場合があります。ただし、2020年4月以降の契約では極度額の設定が必要です。

職業が不安定と見なされる場合

フリーランスや個人事業主の方は、以下の書類を用意しておくと審査がスムーズです。

  • 確定申告書の控え（直近2〜3年分）

  • 納税証明書

  • 取引先との契約書

審査をスムーズに通過するコツ

私が静岡市でお客様にお伝えしている実践的なアドバイスをご紹介します。

申込書は正確・丁寧に記入する

申込書の記入漏れや誤りは審査遅延の最大の原因です。特に連帯保証人や緊急連絡先の情報は、事前に確認しておきましょう。

必要書類は早めに準備する

一般的な必要書類

  • 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）

  • 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書等）

  • 住民票（発行から3ヶ月以内）

  • 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）

不動産会社との対応は誠実に

2025年1月、私はこう考えています。審査は単なる書類審査ではなく、「この人と長くお付き合いできるか」を見極める場でもあるのです。誠実な対応を心がけることが、結果的に審査通過への近道になります。

審査に不安がある場合は事前に相談を

審査に不安がある方は、申込前に不動産会社に相談することをおすすめします。物件や保証会社の選び方によって、審査通過の可能性を高めることができます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2025年、入居審査に関する法改正や運用変更はありましたか？

A. 2025年1月時点では、入居審査自体に大きな法改正はありません。ただし、2025年（令和7年）7月1日から、国土交通省が「認定家賃債務保証業者制度」の申請受付を開始し、令和7年10月以降に認定を実施予定 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourismとなっています。この制度は住宅確保要配慮者（高齢者・外国人・低所得者等）が利用しやすい保証会社を国が認定するもので、今後の審査基準に影響を与える可能性があります。（参考：国土交通省「認定家賃債務保証業者制度」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000060.html ）

Q2. 審査期間はどれくらいかかりますか？

A. 一般的には3日〜10日程度です。保証会社の審査は数時間で済むことが多いですが、オーナー審査や管理会社審査は支払い能力以外の要素も総合的に判断するため、時間を要することがあります。繁忙期（1〜3月）はさらに長くなる傾向があります。

Q3. 無職でも審査に通ることはありますか？

A. 条件によっては可能です。預貯金が十分にある場合（家賃1〜2年分程度）や、収入のある連帯保証人を立てられる場合、または就職内定者で内定通知書を提出できる場合などは、審査に通る可能性があります。独立系の保証会社を利用することで、審査通過率が高まるケースもあります。

Q4. 過去にクレジットカードの延滞がありますが、審査に影響しますか？

A. 信販系の保証会社を利用する場合は影響する可能性があります。信用情報は一般的に延滞解消から5年程度保有されます。不安な場合は、信用情報機関に照会しない独立系やLICC系の保証会社を利用できる物件を選ぶことをおすすめします。

Q5. 連帯保証人と保証会社、どちらが審査に有利ですか？

A. 一概には言えません。保証会社は審査基準が明確で、連帯保証人を探す手間が省けるメリットがあります。一方、収入のある連帯保証人を立てられる場合は、それが審査でプラスに働くこともあります。最近では「保証会社必須」の物件が増えているため、保証会社の利用を前提に考えておくとよいでしょう。

まとめ

入居審査は、家賃を継続的に支払える能力と、良好な入居者であることを確認するためのプロセスです。2025年現在、保証会社の利用が主流となり、審査基準も多様化しています。

審査に不安がある方も、物件選びや保証会社の選択、書類準備を工夫することで、通過の可能性を高めることができます。

静岡市で賃貸物件をお探しの方は、お気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせた物件選びと審査対策をご提案いたします。

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