【2025年版】家を貸したい方必見！管理会社の選び方と手数料相場を宅建士が解説
目次
管理会社選びの評価基準
管理会社に委託できる業務内容
管理手数料の相場と費用の仕組み
契約形態の違い（一般管理 vs サブリース）
管理会社の選び方チェックポイント
よくある質問（FAQ）
まとめ
導入
「転勤で自宅を空けることになったけど、売るのはもったいない」 「相続した実家を活用したいけど、遠方で管理できない」 「家を貸したいけど、入居者対応は自分でできるか不安」
こうしたお悩みを抱えるオーナー様から、私のもとにはたくさんのご相談が寄せられます。
家を貸すなら、信頼できる管理会社選びが成功の鍵です。しかし、管理手数料の相場や契約形態の違い、どんな基準で選べばいいのか、初めての方にはわかりにくいものです。
この記事では、賃貸管理の実務経験を持つ私が、管理会社の選び方、手数料の相場、契約時の注意点を詳しく解説します。
1. 管理会社選びの評価基準
この記事での評価基準
管理会社を選ぶ際には、以下の基準で比較検討することをおすすめします。
①管理手数料：家賃の何％か、別途費用はあるか
②入居者募集力（客付け力）：空室をどれだけ早く埋められるか
③サポート体制：24時間対応か、緊急時の対応は
④業務範囲：どこまでを管理手数料内でやってくれるか
⑤入居率・実績：管理物件の入居率は何％か
⑥担当者との相性：長期的なパートナーとして信頼できるか
※情報は変動する可能性があるため、最新情報は各社にお問い合わせください。
なぜこの基準が重要か
管理会社選びで最も多い失敗は、**「手数料の安さだけで決めてしまう」**ことです。
（参考：賃貸経営HOME4U「賃貸管理にかかる手数料の相場は5％！」https://www.home4u.jp/lease/contents/manage/lease-12-8150/）
手数料が安くても、入居者がなかなか決まらなければ収入はゼロです。逆に、手数料が高くても入居率が高く、トラブル対応がしっかりしていれば、トータルでは得になることもあります。
私の経験でも、手数料が安い会社に変更したものの、空室期間が長くなって結局損をしたというオーナー様を何人も見てきました。
2. 管理会社に委託できる業務内容
入居者管理（PM：プロパティマネジメント）
管理会社に委託すると、入居者に関する以下の業務を代行してもらえます。
①入居者募集・広告掲載
不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）への掲載、写真撮影、間取り図作成などを行います。管理会社の**「客付け力」**は入居率に直結するため、非常に重要です。
②賃貸借契約の締結・更新
入居審査、契約書作成、重要事項説明、契約更新手続きなどを代行します。一般的に契約更新は2年に一度で、更新時に別途手数料がかかることもあります。
③家賃の集金・滞納督促
毎月の家賃を入居者から回収し、オーナーに送金します。滞納があった場合の督促も管理会社が行ってくれます。
（参考：エイブル「賃貸物件の管理手数料の相場は家賃の5%！」https://homeowner.able.co.jp/article/rental-property-management-fee/）
④クレーム・トラブル対応
騒音トラブル、設備故障など、入居者からのクレームに対応します。夜間や休日の緊急対応ができるかどうかは、管理会社によって異なります。
⑤退去手続き・原状回復
退去立会い、敷金精算、原状回復工事の手配などを行います。
建物管理（BM：ビルマネジメント）
一戸建ての場合は少ないですが、アパート・マンションでは以下の業務も委託できます。
共用部の清掃
設備の定期点検
法定点検（消防設備など）
修繕工事の手配
管理会社によって業務範囲は異なる
注意すべき点は、同じ「管理手数料5%」でも、会社によって業務範囲が異なることです。
ある会社では家賃回収と督促のみ、別の会社ではクレーム対応や修繕手配まで含む、ということがあります。
契約前に必ず「この手数料で、どこまでやってもらえるのか」を確認してください。
3. 管理手数料の相場と費用の仕組み
管理手数料の相場
管理手数料の一般的な相場は、家賃収入の3〜5%程度です。
（参考：不動産の相談窓口「賃貸管理手数料の相場は3〜5%」https://ebisu-fudousan.com/realestate/property_management/351/ 2025年10月確認）
家賃 | 管理手数料3% | 管理手数料5% |
8万円 | 2,400円/月 | 4,000円/月 |
10万円 | 3,000円/月 | 5,000円/月 |
12万円 | 3,600円/月 | 6,000円/月 |
※自社作成の計算表
家賃には共益費・管理費も含めて計算するのが一般的です。
管理手数料以外にかかる費用
管理手数料は毎月の費用ですが、それ以外にも費用が発生することがあります。
①入居者募集時の広告費
入居者が決まった際に、家賃1ヶ月分程度を広告費として請求されることがあります。これは管理手数料とは別の費用です。
②契約更新料
2年ごとの契約更新時に、更新後家賃の0.5〜1ヶ月分の手数料がかかることがあります。
③原状回復工事費用
退去時のクリーニングや修繕費用は、管理手数料には含まれません。入居者負担分を差し引いた残りはオーナー負担となります。
④設備修繕費用
エアコンや給湯器など設備が故障した場合の修繕費用は、別途オーナー負担です。
手数料が安すぎる会社のリスク
最近では「管理手数料無料」「1%」といった格安の管理会社も出てきています。
しかし、手数料が安すぎる会社には以下のリスクがあることを理解しておいてください。
人件費削減で対応が手薄になる
入居者募集の広告費をかけてもらえない
トラブル対応が遅い
修繕工事で相場より高い費用を請求される
（参考：武蔵コーポレーション「管理手数料の相場は？安さだけで選んではいけない理由」https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/property-management-fee 2024年10月確認）
手数料の安さに惹かれて契約したものの、空室が長く続いたり、トラブル対応に不満を感じて結局変更する、というケースは珍しくありません。
4. 契約形態の違い（一般管理 vs サブリース）
管理会社との契約形態には、大きく分けて2種類あります。
一般管理契約（管理委託契約）
オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結び、管理業務だけを管理会社に委託する形態です。
（参考：イエカレ「家を貸すときに選ぶ不動産会社の2つの契約形態」https://plus-search.com/relocation/knowledges/column.php?entry=249）
項目 | 内容 |
契約関係 | オーナー ⇔ 入居者（直接契約） |
家賃設定 | オーナーが決定 |
敷金・礼金 | オーナーの収入 |
空室リスク | オーナーが負担 |
管理手数料 | 家賃の3〜5% |
メリット
家賃設定を自分で決められる
敷金・礼金を受け取れる
入居者を選べる（審査に関与できる）
手数料が比較的安い
デメリット
空室時は収入がゼロになる
滞納リスクを負う
サブリース契約（一括借上契約）
管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、管理会社が貸主となって入居者に転貸する形態です。
項目 | 内容 |
契約関係 | オーナー ⇔ 管理会社 ⇔ 入居者 |
家賃設定 | 管理会社が決定 |
敷金・礼金 | 管理会社の収入 |
空室リスク | 管理会社が負担（保証） |
保証料 | 相場家賃の10〜20%減額 |
メリット
空室でも一定の収入が保証される
入居者対応はすべて管理会社任せ
安定した収入が見込める
デメリット
相場より10〜20%低い家賃になる
数年ごとに保証家賃の見直し（減額）がある
入居者を選べない
どちらを選ぶべきか
私の経験では、以下のように考えることをおすすめしています。
一般管理が向いている方
できるだけ高い家賃収入を得たい
物件に自信がある（立地が良い、築浅など）
ある程度のリスクは許容できる
サブリースが向いている方
とにかく安定収入を優先したい
賃貸経営に時間をかけたくない
空室リスクを負いたくない
ただし、サブリースには「30年家賃保証」などと謳いながら、実際には数年ごとに家賃を減額されるトラブルも報告されています。契約内容をよく確認してから判断してください。
静岡市で家を貸したいオーナー様は、Authentill Styleにご相談ください。一般管理・サブリースどちらが適しているか、物件の状況に合わせてアドバイスいたします。
5. 管理会社の選び方チェックポイント
①管理物件の入居率を確認する
管理会社の実力を測る一つの指標が**「入居率」**です。
一般的に、入居率95%以上が優良とされています。ホームページに記載がなければ、直接問い合わせてみましょう。
②業務範囲と手数料のバランスを確認する
「管理手数料5%」と言われても、その中にどんな業務が含まれているかは会社によって異なります。
以下の業務が手数料に含まれているか、別途費用かを確認してください。
入居者募集・広告掲載
契約書作成・重要事項説明
家賃集金・滞納督促
クレーム対応（24時間対応か）
契約更新手続き
退去立会・原状回復手配
③地域密着か全国展開かを考える
大手のメリット
知名度があり、信頼感がある
システム化されており安定した対応
全国転勤があっても対応可能
地域密着のメリット
地元の相場・特性を熟知している
小回りが利く対応ができる
オーナーとの距離が近い
静岡市の物件であれば、地元の事情に詳しい地域密着型の会社がおすすめです。
④担当者との相性を確認する
賃貸経営は長期にわたるため、管理会社の担当者は長期的なビジネスパートナーになります。
質問に対して丁寧に回答してくれるか
連絡のレスポンスは早いか
提案力があるか（空室対策など）
できれば契約前に面談し、相性を確認することをおすすめします。
⑤契約書の内容をよく確認する
契約前に以下の点を必ず確認してください。
契約期間と解約条件
管理手数料の計算方法
業務範囲の詳細
解約時の違約金の有無
家賃保証会社の取り扱い
（参考：不動産ジャパン「仲介・管理を依頼する会社を選ぶ」https://www.fudousan.or.jp/kiso/lease/4_4.html）
6. よくある質問（FAQ）
Q1: 自分で管理することはできますか？
A: 可能ですが、おすすめしません。
自主管理であれば管理手数料はかかりませんが、入居者からのクレーム対応、家賃滞納時の督促、契約更新手続きなど、すべて自分で行う必要があります。
特に深夜の設備トラブルや、滞納者への対応は精神的負担が大きいです。遠方に住んでいる場合はなおさら現実的ではありません。
Q2: 管理会社はいつでも変更できますか？
A: 基本的には可能ですが、注意点があります。
契約期間中の解約には違約金が発生することがある
繁忙期（1〜3月、9〜10月）は避けた方がスムーズ
入居者への通知、鍵の引き渡しなど手続きが必要
変更を検討する場合は、契約書の解約条件を確認してください。
Q3: 入居者が家賃を滞納したらどうなりますか？
A: 管理会社が督促を行います。
ただし、督促しても支払われない場合の法的手続き（明渡し訴訟など）は、別途費用がかかることが一般的です。
最近では家賃保証会社への加入を入居条件とするケースが増えており、滞納リスクは軽減されています。
Q4: 遠方に住んでいても管理を依頼できますか？
A: できます。
管理会社に委託すれば、オーナーが現地にいなくても賃貸経営は可能です。月次の報告書や、何かあった際の連絡はメール・電話で行われます。
むしろ遠方に住んでいる方こそ、管理会社への委託をおすすめします。
Q5: 一戸建てでも管理を委託できますか？
A: できます。
一戸建ての賃貸管理を扱う会社は多くあります。ただし、一戸建ては1物件で1家賃なので、空室になると収入がゼロになるリスクがあります。
一戸建ての場合は、入居者募集力（客付け力）が強い管理会社を選ぶことが特に重要です。
7. まとめ
家を貸したい方が管理会社を選ぶ際のポイントをまとめます。
①管理手数料の相場は家賃の3〜5%
ただし、手数料の安さだけで選ぶのは危険です。業務範囲や入居率もあわせて比較しましょう。
②契約形態は「一般管理」と「サブリース」の2種類
収益を重視するなら一般管理、安定を重視するならサブリース。物件の状況に合わせて選びましょう。
③管理会社選びのチェックポイント
入居率（95%以上が目安）
業務範囲と手数料のバランス
地域への精通度
担当者との相性
契約条件（解約条件など）
④複数社を比較してから決める
1社だけでなく、複数の管理会社から話を聞いて比較することをおすすめします。
静岡市で家を貸したいオーナー様は、Authentill Styleにご相談ください。賃貸管理の経験豊富なスタッフが、物件の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。初回相談は無料です。
■ 参考データ出典一覧
不動産の相談窓口「賃貸管理手数料の相場は3〜5%」（https://ebisu-fudousan.com/realestate/property_management/351/）2025年10月確認
賃貸経営HOME4U「賃貸管理にかかる手数料の相場は5％！」（https://www.home4u.jp/lease/contents/manage/lease-12-8150/）2025年2月確認
エイブル「賃貸物件の管理手数料の相場は家賃の5%！」（https://homeowner.able.co.jp/article/rental-property-management-fee/）
武蔵コーポレーション「管理手数料の相場は？安さだけで選んではいけない理由」（https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/property-management-fee）2024年10月確認
イエカレ「家を貸すときに選ぶ不動産会社の2つの契約形態」（https://plus-search.com/relocation/knowledges/column.php?entry=249）
不動産ジャパン「仲介・管理を依頼する会社を選ぶ」（https://www.fudousan.or.jp/kiso/lease/4_4.html）
楽待「管理会社にお願いできる業務」（https://www.rakumachi.jp/products/ooyasan/column/kanri_okada/1297）