【2025年最新版】不動産融資を徹底解説｜投資用アパートローンの金利・条件・審査基準

目次

1. 静岡銀行の不動産融資とは

2. 2025年最新の融資条件・金利

3. 静岡銀行のアパートローンの特徴

4. 審査基準と必要な属性

5. メリット・デメリット

6. 他の金融機関との比較

7. 静岡銀行の不動産融資が向いている人

8. よくある質問（FAQ）

9. まとめ

静岡銀行の不動産融資とは

静岡県で不動産投資を検討されている方にとって、地元の静岡銀行は重要な融資先の選択肢の一つです。私は宅地建物取引士として静岡市で15年以上不動産業に携わってきましたが、静岡銀行は地方銀行でありながら、不動産投資に積極的な姿勢を持つ金融機関として知られています。

静岡銀行は1943年3月に設立され、静岡県静岡市葵区に本店を置く地方銀行です。静岡県内に171店舗を構え、東京都、神奈川県、愛知県、大阪にも支店を展開しています。従業員は2,618名、資本金は908億円、預金は11兆4,165億円と、地方銀行の中でも上位に入る規模の銀行です。

静岡銀行の不動産融資は、主に「アパートローン」という商品名で提供されており、賃貸用不動産の新築・購入・増改築資金などに利用できます。

2025年最新の融資条件・金利

基本的な融資条件（2025年10月時点）

静岡銀行のアパートローンの基本条件は以下の通りです。

※2025年10月1日時点の情報です。最新の金利や条件は静岡銀行の公式サイトまたは窓口でご確認ください。

（参考：静岡銀行 アパートローン（保証人扱）商品説明書 2025年10月1日確認）

金利プラン

静岡銀行では、物件の築年数や属性に応じて複数の金利プランを用意しています。

通常プラン（サラリーマン向けパッケージ型）

• 金利：3.3%～3.6%程度

• 対象：年収700万円以上の会社員

• 審査：東京営業部で実施

• 特徴：審査スピードが早い

優遇プラン

• 金利：2%台

• 対象：新築～築10年、築11年～築26年未満の物件

• 条件：物件評価や属性により個別判断

プロパーローン

• 金利：1.0%前後～

• 対象：静岡県内の地主、資産家、事業者

• 条件：資産背景、事業実績などにより個別判断

私が2024年10月に実際に静岡銀行の担当者と面談した際も、サラリーマン向けのワイドローンや資産形成ローンでは金利3.6%が基本線であることを確認しました。ただし、物件の積算評価が高く、借入者の属性が良好な場合は、金利交渉の余地があるようです。

静岡銀行のアパートローンの特徴

1. 築古物件でも長期融資が可能

静岡銀行の最大の特徴は、耐用年数を超えた築古物件に対しても長期の融資を提供している点です。

一般的な金融機関では、「耐用年数－築年数」が融資期間の上限となりますが、静岡銀行では土地の積算評価が高ければ、耐用年数を超えた物件でも最長35年（木造は原則30年以内）の融資が可能です。

具体例

• 築25年の木造アパート（法定耐用年数22年）

• 一般的な銀行：融資不可または短期融資のみ

• 静岡銀行：土地積算が出れば20～30年の融資が可能

この柔軟性により、利回りの高い築古物件への投資が可能となり、キャッシュフロー重視の投資戦略を取りやすくなります。

2. 積算評価重視の審査

静岡銀行は物件の評価方法として、積算評価（土地と建物の資産価値）を重視しています。

評価のポイント

• 土地の評価：路線価や固定資産税評価額を基に算出

• 建物の評価：再調達価格から築年数による減価を考慮

• 目安：売買価格の70%以上の土地評価がある物件が好まれる

私が携わった案件では、東京都内や神奈川県の土地値が高いエリアの物件で、フルローンやオーバーローン（諸費用込み）が承認されたケースもありました。

3. 審査スピードの速さ

必要書類が揃っていれば、融資内定まで1週間程度と、審査スピードが比較的早いのも特徴です。不動産業界では、融資内定が早いことが物件取得の競争力になるため、これは大きなメリットです。

4. フルローン・オーバーローン対応

2022年4月から、静岡銀行では諸費用分も含めたオーバーローンの取り扱いを開始しました。物件価格と条件によりますが、自己資金の回収を早期に行いたい投資家にとって有利な条件です。

5. 法人融資にも対応

以前は個人向けが中心でしたが、現在はサラリーマンが設立した資産管理法人に対しても融資を行っています。ただし、プロパーローンの敷居は高く、個別の審査が必要です。

審査基準と必要な属性

対象となる属性

サラリーマン向けアパートローン

• 年収：700万円以上が最低ライン

• 勤務先：上場企業など信用の高い会社

• 雇用形態：正社員

• 勤続年数：3年以上が望ましい

※年収500万円以上でも、資産背景や勤務先、保有資格、配偶者の収入によっては審査の土台に乗る可能性があります。

対象外

• 自営業者やフリーランス（事業融資としての審査になる）

• 同族会社役員（プロパーローンでの審査）

融資エリア

居住地・勤務地

• 東京都

• 神奈川県

• 静岡県

• 愛知県

• その他要相談

融資対象物件のエリア

• 静岡県

• 愛知県東部

• 神奈川県

• 東京都

• 埼玉県南部（東京寄り）

• 千葉県東部（東京寄り）

※国道16号線内の物件は比較的融資が出やすい傾向にあります。

融資可能金額の目安

基本的な計算式

• 借入可能金額：（年収×10）－既存借入額

具体例

• 年収1,000万円、既存借入額4,000万円の場合

• 借入可能金額：6,000万円程度

※あくまで目安です。物件の積算評価や賃料収入を含めて総合的に判断されるため、年収の10倍以上の借入ができた事例もあります。

審査のポイント

1. 土地の積算評価：売買価格に対する土地評価の割合が重要

2. 物件の収益性：想定賃料と返済額のバランス

3. 既存の資産背景：保有資産（不動産含む）が借入総額を上回ること

4. 属性の安定性：勤務先、年収、勤続年数

メリット・デメリット

メリット

1. 築古物件への長期融資 耐用年数を超えた物件でも35年融資が可能なため、キャッシュフローを確保しやすい。

2. 審査スピードが早い 書類が揃っていれば1週間程度で融資内定が出るため、人気物件の取得に有利。

3. フルローン・オーバーローン対応 自己資金の回収を早期に行える。

4. 全国展開の地銀 地方銀行でありながら、東京・神奈川・愛知などの首都圏エリアにも積極的に融資。

5. 継続融資の可能性 1棟目の返済実績が良好であれば、2棟目、3棟目の融資も受けやすい。

私が2024年に担当したお客様で、静岡銀行で1棟目（築20年の木造アパート）を購入後、2年後に2棟目（築15年のRC造マンション）の融資も承認されたケースがありました。

デメリット

1. 金利が高め サラリーマン向けパッケージローンの金利は3.3%～3.6%と、他の金融機関と比べてやや高め。

2. 土地積算が必須 土地評価が低い物件では融資額が削られる可能性が高い。

3. 属性のハードルが高い 年収700万円以上、上場企業勤務などの条件があるため、誰でも利用できるわけではない。

4. 金利交渉が難しい パッケージ型融資での金利交渉は基本的に難しい。

5. 木造物件の評価が厳しい場合も 現在、木造物件への融資は慎重な姿勢を取っている傾向があります（2025年の市場環境による）。

金利3.6%は本当に高いのか？

金利3.6%と聞くと高く感じるかもしれませんが、以下の点を考慮する必要があります。

1. 金利は経費になる：個人事業の場合、金利は経費計上できる（ただし土地部分は除く）

2. 長期融資によるCF確保：融資期間が長いため、月々の返済額を抑えられる

3. 審査スピード：早期に融資内定が出ることで、良い物件を確保できる

結局のところ、利益にかかる税金として国に収めるか、金利として銀行に支払うかの違いであり、一概に3.6%が不利とは言えません。

他の金融機関との比較

静岡県内で不動産投資用の融資を検討する際、静岡銀行以外にも選択肢があります。ここでは主な金融機関と比較してみます。

主要金融機関の比較表（2025年1月時点）

※2025年1月時点の情報です。金利や条件は変更される可能性があるため、最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

静岡銀行を選ぶべきケース

1. 土地値の高い物件を購入したい：積算評価重視のため有利

2. 築古物件で長期融資を引きたい：35年融資が可能

3. 審査を急いでいる：スピード審査が強み

4. 2棟目、3棟目の拡大を考えている：継続融資が期待できる

他行を検討すべきケース

1. 金利を最優先したい：オリックス銀行やスルガ銀行の方が低金利の可能性

2. 年収が700万円未満：セゾンファンデックスなど他の選択肢を検討

3. 土地評価が低い物件：収益還元評価を重視する金融機関が適している

静岡銀行の不動産融資が向いている人

私の15年以上の実務経験から、静岡銀行の不動産融資が特に向いているのは以下のような方です。

1. 高属性のサラリーマン投資家

プロフィール例

• 年収：700万円～1,500万円

• 勤務先：上場企業、大手企業

• 年齢：30代～40代

• 投資経験：これから始める～2棟目を検討

おすすめ理由

• 審査基準を満たしやすい

• 長期融資でキャッシュフローを確保できる

• 拡大戦略を取りやすい

2. 土地値の高いエリアで投資したい人

対象エリア

• 東京都23区内

• 神奈川県（横浜市、川崎市など）

• 静岡市内

• その他、国道16号線内のエリア

おすすめ理由

• 積算評価が出やすい

• フルローンの可能性が高い

3. 築古物件でキャッシュフロー重視の投資をしたい人

投資スタイル

• 利回り重視（表面利回り8%以上）

• 長期保有でキャッシュフローを積み上げる

• 出口は考えながらも、当面の収益を重視

おすすめ理由

• 耐用年数超過物件でも長期融資可能

• 築古でも土地評価があれば対応可能

4. 規模を拡大したい投資家

投資目標

• 5年で3棟

• 10年で家賃収入月100万円以上

おすすめ理由

• 継続融資の実績がある

• 資産背景を評価してくれる

よくある質問（FAQ）

Q1. 静岡銀行の融資審査は厳しいですか？

A. 年収700万円以上という属性のハードルはありますが、その基準を満たしていれば比較的スムーズに審査が進みます。特に土地積算が出る物件であれば、融資承認の可能性は高いです。

私が2024年に担当したケースでは、年収750万円、勤続5年の上場企業勤務の方が、築22年の木造アパート（土地評価が購入価格の75%）で25年融資を受けることができました。

Q2. 自己資金はどのくらい必要ですか？

A. 物件の評価次第ですが、フルローンやオーバーローンの可能性もあります。ただし、諸費用（仲介手数料、登記費用、火災保険料など）については現金で用意することを推奨します。

目安としては、物件価格の10%～20%程度の自己資金があると、より審査がスムーズです。

Q3. 金利3.6%は交渉できますか？

A. サラリーマン向けのパッケージローン（ワイドローン、資産形成ローン）では、基本的に金利交渉は難しいです。ただし、以下の場合は交渉の余地があります。

• 新築～築浅物件（築10年以内）

• 土地評価が非常に高い物件

• 複数棟の実績がある

• 資産背景が豊富

プロパーローンに切り替えられる属性・資産背景がある場合は、1%台の金利も可能性があります。

Q4. 他の銀行からの借り換えはできますか？

A. 可能です。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 現在の物件評価が重要

• 土地積算が出るかどうか

• 現在の融資残高と物件評価のバランス

借り換えにより金利が下がる可能性もありますが、諸費用（手数料、登記費用など）も考慮して総合的に判断することをお勧めします。

Q5. 法人での融資は可能ですか？

A. サラリーマンが設立した資産管理法人であれば可能です。ただし、以下の条件があります。

• 法人の本店または支店登記が静岡または東京にあること

• 代表者個人の属性も審査対象

• プロパーローンの場合は敷居が高い

法人化のタイミングや融資戦略については、税理士や専門家に相談することをお勧めします。

Q6. 複数の物件を同時に申し込めますか？

A. 基本的には1物件ずつの審査となります。ただし、1棟目の融資実行後、返済実績を積んでから2棟目を申し込むのが一般的な流れです。

私が見てきたケースでは、1棟目の購入から6ヶ月～1年程度空けて2棟目を申し込む方が多いです。

Q7. 審査に必要な書類は何ですか？

A. 主な必要書類は以下の通りです。

本人確認書類

• 運転免許証、パスポートなど

収入証明書類

• 源泉徴収票（直近2～3年分）

• 確定申告書（副業や不動産収入がある場合）

物件関連書類

• 売買契約書（案）

• 物件概要書

• レントロール（賃貸借契約一覧）

• 建物図面

• 公図、測量図

• 固定資産税評価証明書

その他

• 既存の借入一覧

• 保有資産一覧

書類が早く揃うほど、審査もスピーディーに進みます。

まとめ

静岡銀行の不動産融資は、地方銀行でありながら不動産投資に積極的な姿勢を持つ金融機関として、多くの投資家に利用されています。

主なポイント

1. 築古物件でも最長35年融資が可能

2. 積算評価重視で土地値の高い物件に有利

3. 審査スピードが早い（1週間程度）

4. 金利は3.3%～3.6%とやや高めだが、条件次第で優遇あり

5. 年収700万円以上の会社員が対象

私は宅地建物取引士として、これまで多くのお客様の不動産投資をサポートしてきました。静岡銀行は、特に高属性のサラリーマン投資家や、土地値の高いエリアで投資したい方にとって、有力な選択肢の一つです。

ただし、「絶対的な正解」というものはありません。ご自身の属性、投資戦略、対象物件、エリアなどを総合的に考慮して、最適な金融機関を選択することが重要です。

静岡市で不動産投資をお考えの方、静岡銀行での融資をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。15年以上の実務経験を基に、あなたに最適な融資戦略をご提案いたします。

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参考文献・引用元

1. 静岡銀行 アパートローン（保証人扱）商品説明書 - 2025年10月1日確認

2. 静岡銀行【2025年最新融資情報】不動産投資！面談で聞いた - 2025年8月1日

3. 【不動産投資】静岡銀行の不動産投資ローンの融資とメリット・デメリット - 2025年2月8日

4. 静岡銀行の不動産投資向けアパートローンの特徴 - 2025年1月5日

5. 【業者が解説】2025年不動産投資の最新融資状況｜アパートローン｜ - 2025年5月6日

6. 静岡銀行のアパートローンの特徴

7. 静岡銀行 住宅ローン

※本記事の情報は2025年1月時点のものです。金利や融資条件は経済情勢や金融機関の方針により変更される可能性があります。最新の情報は静岡銀行の公式サイトまたは窓口で必ずご確認ください。

※本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品の勧誘を目的とするものではありません。融資のご利用は、ご自身の判断と責任において行ってください。