静岡県で「不動産担保ローン」を検討するなら知っておきたいこと

目次

1. なぜ「不動産担保ローン」が購入検討時に重要なのか
   

2. 静岡銀行 の不動産担保型ローン：商品概要と条件
   

3. 私の体験談：購入意思があっても担保ローンで苦労したケース
   

4. 中古マンション購入時に特に注意すべき「担保＋ローン」の観点３つ
   

5. 今だからこそ動くべき理由
   

6. 行動を起こすための３ステップ
   

7. まとめ
   

8. 著者プロフィール
   
   

1. なぜ「不動産担保ローン」が購入検討時に重要なのか

不動産を購入しようとすると、多くの方が「住宅ローン」を思い浮かべます。しかし、特に中古マンションや収益物件を検討する際には、**担保として不動産を差し入れるローン（＝不動産担保ローン）**が大きな選択肢になります。

私が案内経験で感じるのは、次のような現実です：

• 気に入った物件があっても、ローン審査で「担保評価」「返済可能性」「信用情報」の壁にぶつかることがある。
  
  

• 購入価格が上昇している中で、「住宅ローンでは担保評価が追いつかない」「担保ローンの条件が合わない」ために、購入を断念するケースが出てきている。
  
  

• 不動産担保ローンでは、物件そのものの価値（築年数・立地・土地値など）＝担保力が重要になり、物件選定と資金調達が同時進行である必要がある。
  
  

そのため、中古マンション購入を検討されるなら「物件を探す」だけでなく、「担保ローンを組むための条件」「銀行が担保として評価できる物件か」を同時に考えておくことが、成功へのキーです。

2. 静岡銀行の不動産担保型ローン：商品概要と条件

静岡銀行が提供する「フリーローン（不動産担保型）」は、不動産を担保に入れて融資を受けられる商品の一つです。公式サイト・資料をもとに概要を整理します。

商品概要・主な条件

• 商品名：しずぎんフリーローン（不動産担保型）→「フリーコース」「不動産関連コース」あり。 abic-corp.jp+3静岡銀行+3静岡銀行+3
  
  

• 融資金額：
  
  

  • フリーコース：100万円以上～5,000万円未満。 静岡銀行+1
    
    

  • 不動産関連コース：100万円以上～1億円未満。 静岡銀行+1
    
    

• 借入期間：
  
  

  • フリーコース：1年以上～25年以内。 静岡銀行
    
    

  • 不動産関連コース：1年以上～35年以内（物件の状態による）｡ しなちく - 住宅設備と住まい -+1
    
    

• 金利：変動金利型が主体。例として年率3.3％～10.4％のレンジあり。 abic-corp.jp+1
  
  

• 担保・保証：土地・建物を第一順位抵当権として設定することが基本。保証会社の保証を条件とする場合あり。 静岡銀行+1
  
  

解説

この商品概要から見えるポイントとして、以下が挙げられます：

• 中古マンションを担保にローンを組むには、「担保価値」「返済期間」「金利」の３つが鍵。
  
  

• 物件が築年数が経っていたり、駅距離が遠かったりすると、担保評価が下がり、「1億円未満」「返済期間短め」「金利上乗せ」となる可能性があります。
  
  

• 金利の幅（3.3％～10％以上）を見ると、借入時期・属性・物件条件によって大きく差が出るため、早めに銀行相談をして条件仮押さえすることが望ましいです。
  
  

• 私の案内経験から、中古マンション購入で「物件に関心がある」だけでは不十分で、「このローンで借りられるか」を先に検討しておくことが安心につながってきました。
  
  

3. 私の体験談：購入意思があっても担保ローンで苦労したケース

私が静岡市で中古マンションをご案内していた際、とても良条件と思われた物件でも以下のような壁がありました。

あるお客様は、静岡市中心部に近い築浅中古マンション（駅徒歩6分、3LDK）を「ぜひ購入したい」と希望されました。ご希望条件・価格ともに納得できるものでしたが、ローン段階で次のような懸念が持たれました：

• お客様の勤続年数が転職から1年未満で、銀行の信用審査からすると「継続収入・安定勤務」の観点ではやや弱め。
  
  

• 物件価格が上昇していたエリアで、担保としての「土地値の余裕」が銀行の評価モデルで十分に出なかった。
  
  

• 金利が上昇傾向にあった時期であり、返済比率・将来金利変動リスクを銀行側が慎重に見ていた。
  
  

結果として、このお客様はその物件を購入するためにローン申込をしたものの「担保ローンとしての評価に時間がかかる」ということで、契約に至らず別物件の検討に移られました。
この経験から私が学んだのは、「物件を気に入る」ことと並行して、「このローンで借りられる条件が整っているか」を先に整理することが、物件探しを安心して進めるためには必須だということです。

4. 中古マンション購入時に特に注意すべき「担保＋ローン」の観点３つ

中古マンションを担保ローンで購入しようとする際、特に次の観点を押さえておくことが重要です：

① 担保評価・土地値の割合

担保ローンでは、物件の土地の価値・立地・将来性・建物の耐用年数などから「どの程度の価値を担保として認めるか」が銀行で審査されます。担保価値に余裕が無ければ借入条件が厳しくなる傾向があります。 （例：静岡銀行の担保評価に関する記事）日経オンライン+1
チェックポイント：駅徒歩〇分以内、将来の賃貸需要・再販可能性、土地面積・形状など。

② 属性（年収・勤続年数・信用情報）＋返済可能性

上記体験談にもあるように、借り手の属性が安定していなければ「返済継続可能性」が疑問視されます。特に中古購入では返済期間も長めに考える必要があるため、年齢・勤続年数・他借入有無を早めに整理しておくことが推奨されます。 （例：静岡銀行のアパートローン条件）しなちく - 住宅設備と住まい -+1
チェックポイント：年収×返済比率、勤続年数3年以上が目安、他ローンの有無。

③ 金利・返済期間・物件の将来性リスク

物件購入＝ローン返済＋管理・修繕・将来空室リスクなども考慮する必要があります。特に金利が上昇傾向にある時期には、将来の返済増を想定したシミュレーションが重要です。 （例：日本銀行の金融政策資料）日本ボードゲーム協会+1
チェックポイント：固定金利か変動か、返済期間と月返済額、管理費・修繕積立金の将来想定。

5. 今だからこそ動くべき理由

「物件を探してから銀行相談」ではなく、「その前に担保ローン・資金調達を整理しておく」ことが、今の時期に特に重要です。

• 中古マンションの価格が上がっており、良立地物件は市場で動きが早い。ローン準備ができていないと“良物件を見ても動けない”ことが増えています。
  
  

• 金利が今後上昇する可能性が金融政策的にも見込まれており、早めの借入準備・金利想定が安心感を高めます。
  
  

• 担保ローンを想定しておくことで、「どの物件なら担保として評価してもらえるか」「自分の属性でどれくらい借りられるか」が先に明確になり、物件選びの軸が定まります。
  
  

つまり、今動くことで“物件探し＋ローン相談”という二重準備を整えられ、「静岡市で中古マンションを検討してみよう」という気持ちを実行に移しやすくなります。

6. 行動を起こすための３ステップ

1. 銀行・仮審査相談を行う
   　→ 静岡銀行をはじめ地方銀行で「不動産担保ローン（不動産担保型・不動産関連コース）」を相談。自分の年収・物件候補・担保となる不動産をもとに、仮審査の目途を立てましょう。
   
   

2. 物件候補を担保評価視点で絞る
   　→ 駅徒歩・土地値・築年数・管理状況・用途（居住用か投資用か）などを確認。担保として評価されやすい物件を複数候補に。
   
   

3. 購入・契約前に返済シミュレーション＆リスク検討
   　→ 金利上昇・修繕積立金増・空室リスク（投資用なら）などを含めて、将来返済可能かをシミュレーション。納得した上で契約に進みましょう。
   
   

こうしたステップを私の案内経験でも実践された方は、安心して物件探し・購入に至っています。ぜひ最初の「銀行相談」を今週中に行ってみてください。

7. まとめ

静岡県・静岡市で中古マンション購入を検討するなら、物件そのものの魅力だけで終わらず、**「担保ローン」「銀行相談」「返済可能性」**を同時に考えて動くことが、満足のいく住まい選びのポイントです。
静岡銀行の不動産担保型ローンは有力な選択肢ですが、担保評価・属性・金利・返済計画が整っていなければ審査通過は難しいのが現実です。私は賃貸住宅案内を通じて、「物件探しと同じくらい資金準備が重要」という実感を持っています。
ぜひ今一度、「銀行相談を物件探しの前に」位置づけて、一歩を踏み出してみてください。それが「中古マンションを検討してみよう」というあなたの決意を、実行へと変える鍵となります。