静岡で「不動産投資ローン」を検討するなら押さえておきたい知見

目次

1. はじめに：なぜ「不動産投資ローン」が重要か

2. 「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の違い

3. 静岡銀行の不動産投資・アパートローンの特徴と条件

4. 金利・金融政策・審査動向の最新事情

5. 私の体験談：購入意思はあったがローン審査で断念したケース

6. “挑戦するなら今”と言える理由

7. 行動を起こすための３ステップ

8. まとめ

1. はじめに：なぜ「不動産投資ローン」が重要か

現場で常に感じるのは、「物件そのもの」だけでなく、資金調達の体制が住まいや投資の成否を左右するということです。特に個人で不動産を購入・投資する際には、融資不可という壁にぶつかるケースが少なくありません。
ご自身が「物件を買いたい」と強く思ったとしても、銀行（地銀や信用金庫）によるローン審査・金利条件・返済計画などがクリアでなければ、そもそもスタートラインに立てないのです。

この観点から、静岡市近郊で不動産を検討するなら、地元地銀である静岡銀行のような金融機関における「不動産投資ローン（アパートローン含む）」の条件を知っておくことは、物件選び以上に大切と言えます。

2. 「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の違い

まず、用語整理として「住宅ローン（マイホーム用）」と「不動産投資ローン（賃貸・収益用不動産用）」の違いを抑えておきましょう。

• 住宅ローン：自分または家族が住むための住宅購入・新築・中古・リフォームなどを目的とするローン。

• 不動産投資ローン：賃貸収入を得るための物件購入・新築・改築・増築を目的とするローン。たとえばワンルームマンション、収益アパート、一棟マンションなど。 モゲチェック

この違いは銀行・金融機関の審査姿勢・金利・返済期間・借入条件に大きく影響します。例えば収益物件では「安定的な家賃収入」「空室リスク」「担保評価」が問われ、「個人の居住用住宅」よりも慎重な審査になる傾向があります。 不動産投資TOKYOリスタイル

それゆえ、静岡市など地方都市で「中古マンションを購入して賃貸に出す」「将来にわたる資産価値を見据える」といったシナリオでは、ローン条件を先に理解しておくことが不可欠です。

3. 静岡銀行の不動産投資・アパートローンの特徴と条件

私が調査したところ、静岡銀行の不動産投資ローン（アパートローン）および不動産担保型ローンには、次のような特徴があります。

主な条件・特徴

• 融資金額：1億円以内が目安。 静岡銀行

• 融資期間：最長35年以内。 しなちく - 住宅設備と住まい

• 年齢条件：申込時18歳以上70歳以下、返済完了時82歳未満等。 静岡銀行

• 金利水準：例えば「金利3.6%程度・融資期間35年・フルローン可能」という実例あり。 不動産投資ユニバーシティでアパート経営・マンション経営を学ぶ

• 対応物件：築古物件・耐用年数を超えた物件も融資対象とするケースあり。 しなちく - 住宅設備と住まい

• 評価・審査：物件の収益性・立地・将来賃貸需要・属性（年収・勤続年数）重視。 中山不動産

解説

私の案内経験からも、静岡市近郊で「中古マンションを賃貸・投資用途で買いたい」と検討するお客様は、このようなローン条件を最初に確認されることをお勧めしています。
たとえば「価格は3,000万円台だが築年数が高め」「郊外物件だが利回りを見込める」という場合、物件そのものの条件が良くても、審査で「収益性に疑問あり」とされて融資が出ないケースを、私自身いくつか見てきました。

静岡銀行のような地銀では、地元の不動産市況・収益用物件の実情を比較的把握しているため、他行よりも“現実的な融資相談”が可能ですが、それでも「物件選定＋属性＋収益シミュレーション」が揃っていないと動きづらいのが実情です。

4. 金利・金融政策・審査動向の最新事情

資金調達の成否に直接影響するのが、金利水準と審査の厳格化です。以下は最近のトレンドです。

金利の上昇傾向

• 2025年に入り、固定金利・変動金利ともに上昇傾向が報じられています。 不動産投資TOKYOリスタイル

• 長期金利の上昇→銀行貸出金利への転嫁という流れが強まっており、「今借りておけば低金利で…」という考え方が一部に生まれています。

審査の厳格化

• 金利上昇で返済額が増えるリスクを銀行が重視しており、不動産投資ローンでは「収益性」「返済比率」「担保評価」「空室リスク」などが従来以上に問われています。 不動産投資TOKYOリスタイル

• 属性面でも「勤続年数3年以上」「年収一定以上」「信用情報良好」が前提になる銀行が多くなっています。 中山不動産

静岡銀行における体感

私の経験からも、静岡市で「中古マンション＋賃貸投資」を検討する方は下記の点に注意した方がいいと感じています。

• 年収・勤続年数の確認を早めにする。

• 物件価格が高騰傾向なので、“支払い可能な返済額”を事前に銀行窓口で仮審査しておく。

• 金利上昇が進む中で「変動金利なら将来返済額が増える可能性あり」という前提を持つ。

• 物件選びにおいて“賃貸に出せるか”“空室リスクが低いか”を自分でシミュレーションしておく。

5. 私の体験談：購入意思はあったがローン審査で断念したケース

ここで、私自身が案内した中で「非常に条件の良い物件だったが融資が通らなかった」実例をひとつご紹介します。

静岡市中心部近くで「築8年／駅徒歩5分／３LDK／賃貸需要が高そう」という中古マンションを、お客様とともに検討しました。価格もお手頃で意欲も高かったのですが、融資仮審査の段階で次のような指摘が入りました。

• お客様の勤続年数が転職直後で3年に満たないため、審査における“属性”の点でマイナス。

• 物件価格が想定賃料に比して高めで、「将来空室・賃料下落リスク」が銀行側でシミュレーション時に懸念された。

• 金利上昇の影響を見据えた返済比率が少し厳しく、銀行が保守的に判断した。

結果として、別の物件を検討することになりました。この経験から言えることは、「物件を見つけるだけでは足りない。銀行の視点で“返済可能な収支・属性・将来性”を整えておく必要がある」ということです。
静岡市で中古マンションを購入検討する方には、私もこの“資金調達の壁”を先にクリアすることを強くおすすめしています。

6. “挑戦するなら今”と言える理由

では、なぜ「今」不動産投資ローン・物件購入を検討すべきなのか、その理由を整理します。

• 物件価格が高騰しつつある中、立地・築浅・駅近の良条件中古物件は早期に姿を消しやすい。

• 金利上昇の流れが明確になっているため、低金利環境が長く続くとは言い切れない。つまり「今の金利で借りられるチャンス」を活かす意味。

• 銀行の審査が厳格化しており、早めに属性を整え、物件・収支を固めておけば、将来の選択肢が広がる。

• 地元静岡市で長く案内をしてきた私の実感として「動く人が有利」という傾向があります。物件探し・銀行相談・資金計画を並行して進めることで“行動”が結果を変えます。

投資用・収益用の中古マンション購入という視点から見ても、静岡市という地域特性を活かしつつ、銀行ローンという“もう一つの壁”をクリアできるなら、行動のタイミングを逃す手はありません。

7. 行動を起こすための３ステップ

1. 銀行仮相談・属性確認：まずは静岡銀行をはじめ複数行で仮審査申込。年収・勤続年数・信用情報・既存ローンなどを洗い出しましょう。

   • 静岡銀行ではWEB・FAXでも仮審査フォームがあるので、気軽に相談可能です。 静岡銀行

2. 物件収支シミュレーション・物件選定：希望エリア（静岡市中心部／駅近／中古／賃貸需要あり）を候補に複数物件を比較。返済額・賃料想定・管理費・修繕積立金なども含めて収支を把握。

3. 本申込・詳細審査・購入意思確定：仮審査通過後、物件契約に進む前に「物件瑕疵・管理状況・担保評価・将来のリスク」まで確認。銀行との融資条件を最終整理し、ローン契約へ。

この流れを、私がご案内してきた中でも成功されたお客様は、物件探しと銀行相談を同時並行で進めた方でした。時間軸を持って準備を進めることで、購入実現率が格段に上がります。

8. まとめ

静岡市で中古マンションを購入し、賃貸・投資用途も視野に入れるなら、物件そのもの以上に「銀行ローン」という資金調達の枠組みを理解し、準備しておくことが成功への鍵です。
特に地元の静岡銀行を選択肢に入れる場合、そのローン条件・金利・審査基準を先に把握しておくことで、「検討段階」で止まらず「実行段階」へ踏み出す力が格段に高まります。
私自身、静岡市で多くの賃貸・住まい探しをご案内してきて、「動き出す人」がチャンスを掴んでいると実感しています。ぜひ一度、銀行相談を「物件探しの前」に設定してみてください。そうすることで、物件探しが“絵に描いた夢”で終わることを防ぎ、本気で購入実現へ向けた一歩となります。