静岡市で中古マンションを選ぶ理由と成功の秘訣──宅建士が語るリアルなコスト感と将来見通し

はじめに：静岡市の住まい選びを取り巻く現状

静岡市でマンションを探すとき、「新築」と「中古」の二択はまず頭をよぎるはずです。ところが近年は、建築費の上昇や人手不足の影響で新築の供給自体が縮小し、10年前と比べても分譲数が減っているため、好立地で手頃な新築は一段と希少になっています。こうした環境では、価格・立地・将来コストの見通しを含めて検討しやすい中古マンションが、現実的な選択肢として注目されています。

本稿では、あえて中古マンションを選んだ私自身の経験に加え、公的データや市場統計を根拠に、静岡市で中古マンションを検討する際の要点を丁寧に解説します。読み終えたときに、「静岡市で中古マンションを前向きに検討してみよう」と一歩踏み出せる実感を持っていただければ幸いです。

私の体験談：新築価格高騰で中古を選んだ決断

私は宅地建物取引士として、不動産の売買・管理・コンサルティングに長く携わってきました。また、自身でも住宅ローンの借り換えを経験しています。そのため、物件価格やローン金利、維持費といった数値データや支出のバランスには特に敏感です。

数年前、静岡市中心部や交通の便が良いエリアで新築マンションを探していた際、坪単価が年々上昇しており、希望する立地や広さでは"手が届くかどうか"という状況でした。一方で、同じエリアの中古マンションを比較してみると、築年数や管理状態によっては十分に現実的な価格帯に収まる物件も多く見つかりました。

さらに購入後に気になったのが、将来的な管理費や修繕積立金などの維持コストです。新築マンションの場合、長期修繕計画や管理方針がまだ固まっていないこともありますが、中古物件であれば、過去の修繕履歴や管理組合の実績を確認できるため、将来の支出を具体的に見通しやすいという利点があります。

こうした経験を通して私は、「利便性の高い中古物件を選び、将来の支出を"見える化"する」という考え方を、自身の住まい選びの基準とするようになりました。

市場データが語る「中古マンション需要の高まり」

中古マンション市場は、全国的にも供給・流通量が拡大傾向にあります。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会では、不動産価格指数でマンション部門が上昇基調であることを示しています。特に区分所有マンション（中古含む）は、他の部門に比べて価格上昇の傾きが強い傾向にあります。
また、国土交通省系の資料によれば、既存マンション（中古マンション等）の流通量・成約件数は増加傾向にあり、2021年以降、首都圏では中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を上回る年も出ています。
さらに、東京カンテイのデータによれば、中部圏における「築10年中古マンション」の世帯年収倍率（物件価格を年収で割った比率）は、静岡市葵区などで7倍を超える地点もあるものの、多くの行政区では7倍以下という水準となっており、「中古マンションは新築に比して手が届きやすい可能性がある」との指摘があります。

これらの統計はすべて、単なる不動産業者の"広告材料"ではなく、公的影響力を持つ機関や業界団体が発表しているデータです。読者の皆さまにも、「中古マンション市場は無視できない選択肢」だという根拠となるでしょう。

静岡市・県内の中古マンション価格・成約動向

静岡県・静岡市レベルでは、中部圏不動産流通機構（中部レインズ）が定期的に成約・在庫価格推移を公開しています。

たとえば、直近12か月のデータをみると、静岡県全体の中古マンションにおける㎡単価は、おおよそ30万円前後〜35万円前後のレンジで推移しています。具体的には、2024年5月の成約データで㎡単価31.3万円、平均価格2,171万円、平均専有面積69.5㎡という数値も見られます。

静岡市単体のデータは公開回数が限られますが、県レベルと近隣市町の相場を参考にすれば、中心市街地や交通利便性の高いエリアであれば、同等〜それよりやや高めの相場が想定されます。

このようなデータを元に、「自分が狙える価格帯・㎡単価目安」を事前に持っておくことが重要です。

中古マンション購入で注意すべきコストとリスク

中古マンションを購入する際は、新築にはない「経年劣化」「将来の維持コスト」などのリスクがあります。以下のようなチェックポイントを押さえておきましょう。

管理費・修繕積立金の見通し

過去の修繕履歴、そして長期修繕計画表を必ず確認しましょう。将来的な大規模修繕計画（外壁、屋上、防水、給排水管更新等）がどの時期に来るのか、それに対して十分な積立がなされているかを判断する必要があります。過剰な修繕積立金不足は、将来「一時金を徴収する」リスクを抱えることになります。

建物修繕履歴・耐震性能・設備更新

築年数が経っている物件では、給水・給湯配管や排水管、設備（エレベーター・給湯器など）の更新履歴を確認します。また、耐震基準（旧耐震か新耐震か）も重要です。インスペクション（建物構造調査）を行い、補修負担を事前に見積もっておくと安心です。

管理組合の健全性・運営体制

管理組合の規約、運営実績、理事会運営状況、会計処理状況（累積赤字や特別修繕引当金残高など）をチェックします。管理会社の評判や管理委託費も把握しましょう。

立地・周辺インフラの将来性

日当たり・眺望・騒音・交通利便性といった基本的要素に加え、将来的な都市計画道路、駅前再整備、公共施設整備などが予定されているかを市・区の計画で確認しましょう。

これらを総合的に見ることで、「表面上の価格だけで安さに飛びつく」リスクを抑えられます。

ローン観点での中古vs新築の比較

中古マンションを選ぶ際、住宅ローンの条件・将来の借り換え可能性なども視野に入れておきたいポイントです。

金利条件・借り換え可能性

現在、金利変動や政策金利の動きが注目される中、将来の借り換え余地を残しておくことは重要です。中古でも、築年数があまり古くないもの、物件状態が良好なものは、金融機関の借入先（銀行・信用金庫等）で取り扱いが可能なケースがあります。また、将来金利が下がった際に借り換えを検討できる余裕を残せる資金計画で組むことをおすすめします。

借入限度額・返済負担率の見極め

中古物件だと物件価格が抑えられる分、借入額を少し抑えやすく、返済負担率（年収に対する返済額比率）を低めにできるメリットがあります。これにより、将来の生活変動（子育て、老後資金など）への余裕をつくりやすくなります。私は過去に借り換え経験した際、金利差だけで数十万円規模の節約につながった実感があります。だからこそ、ローン設計も慎重に考えるべきです。

成功する静岡市中古マンション選定のステップ

以下は、私が実践・推奨する選定ステップです。

物件リスト絞り込みのポイント

立地：駅徒歩時間・バス便・商業施設との近接性
築年数と構造：RC造・SRC造が安全性・耐久性で有利
管理形態：全部委託管理、管理会社実績
過去の修繕履歴が公表されている物件

内見・チェック項目

外壁・バルコニーのひび割れ、雨水侵入痕
室内：床・壁・天井のゆがみ、シミ、結露など
排水管・給湯器の劣化具合
窓・サッシ・防音性
共用部：エレベーター、共用廊下、駐車場

管理組合・規約の調査方法

規約・使用細則を閲覧
理事会議事録（過去数年分）を確認
管理費・修繕積立金の収支報告書
特別修繕の予定と過去実績
管理会社の選定理由、信頼性

将来の売却・賃貸需要も視野に

将来売る・貸す可能性も視野に入れ、駅近・生活利便性・再開発性など将来性のある場所を選んでおくと安心です。

これらを丁寧に実行すれば、購入後の「こんなはずじゃなかった」という後悔を抑えつつ、中古マンションのメリットを享受できます。

まとめ：中古マンションという現実的選択肢

静岡市の住まい選びにおいて、新築の価格高騰・希少性はすでに無視できない制約となっています。その一方で、中古マンションは、価格面でのメリットだけでなく、管理状況・将来のコスト見通しを把握しやすい点で、非常に実践的な選択肢になり得ます。

もちろん、中古にはリスクもありますが、前述のチェックポイントとデータに基づいて慎重に選べば、「安心して住み替えられる住まい」は十分につくれます。

まずは、信頼できる不動産業者に声をかけ、物件を数件リストアップして現地チェックを進めてみてください。あなたの静岡市での住まい探しが、後悔のないものになるよう、心から応援しています。

参考資料

本記事は以下の公的機関・業界団体のデータを参考に作成しました。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 - 不動産価格指数
国土交通省 - 既存住宅流通データ
東京カンテイ - 中古マンション価格動向
中部圏不動産流通機構（中部レインズ） - 静岡県の成約価格データ