賃貸物件で民泊は可能？宅建士が解説する法律と注意点

賃貸物件で民泊を行うとは？

民泊とは何か

民泊とは、個人や法人が所有する住宅の全部または一部を活用して、宿泊サービスを提供することです。訪日外国人観光客の増加により注目を集めており、空き家活用の手段としても期待されています。

私のもとにも「借りているアパートで民泊を始めたい」「所有物件を賃貸に出す代わりに民泊にできないか」といった相談が増えてきました。

結論から申し上げると、賃貸物件で民泊を行うことは「条件付きで可能」です。ただし、法的な要件をクリアしないまま無断で民泊を始めると、契約解除や損害賠償請求のリスクがあります。

賃貸物件と自己所有物件の違い

自分で所有している物件であれば、法令に従って届出や許可を取得すれば民泊を始められます。しかし、賃貸物件の場合は、大家さん（賃貸人）の承諾が必要になる点が大きく異なります。

私がオーナー様に説明する際は、「賃貸物件で民泊をするということは、大家さんの許可なく又貸しをするのと同じなんです。だから大家さんの承諾なしにはできません」とお伝えしています。

民泊の3つの法的枠組み

民泊を合法的に運営するには、以下の3つの方法があります。（参考：観光庁「民泊制度ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html ）

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法では、都道府県知事等への届出により民泊を営むことができます。

主な特徴は以下の通りです。

営業日数の上限：年間180日以内
届出制（許可制ではない）
住宅専用地域でも営業可能
台所・浴室・便所・洗面設備が必要

ただし、自治体によっては条例で営業可能な日数や地域をさらに制限している場合があります。

2. 旅館業法による許可（簡易宿所営業）

旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得すれば、年間180日の制限なく営業できます。

許可制（審査あり）
日数制限なし
住宅専用地域では営業不可
消防設備や衛生管理の基準が厳格

2016年の規制緩和により、宿泊者10人未満の施設では客室面積の基準が緩和され、許可を取得しやすくなりました。（参考：厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」 https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/AA10K-0000111008.html ）

3. 国家戦略特区法による認定（特区民泊）

東京都大田区や大阪府など、特定の地域でのみ認められる形態です。

認定制
最低宿泊日数：2泊3日以上
年間営業日数の上限なし
特区に指定された地域のみ

賃貸物件で民泊を行うために必要な手続き

転貸承諾書の取得

賃貸物件で民泊を行う場合、最も重要なのが大家さん（賃貸人）からの承諾を得ることです。

住宅宿泊事業法に基づく届出を行う際にも、「賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾している旨」を証する書類の提出が求められています。（参考：住宅宿泊事業法施行規則第4条）

私が担当したケースでは、大家さんに以下の点を説明して承諾を得ました。

民泊運営の具体的な計画（営業日数、管理体制など）
近隣トラブル発生時の対応方法
保険加入の有無
住宅宿泊管理業者への委託の有無

分譲マンションの場合は管理規約の確認

分譲マンションで民泊を行う場合は、管理規約の確認が必須です。

国土交通省の「マンション標準管理規約」は2017年8月に改正され、民泊を可能とする場合と禁止する場合の両方の規定例が示されています。（参考：神奈川県「マンション管理規約の見直しを！」 https://www.pref.kanagawa.jp/docs/zm4/mansion/kiyaku.html ）

管理規約に明確な規定がない場合でも、「管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないこと」を確認する書類が必要になります。

届出・申請に必要な主な書類

住宅宿泊事業法に基づく届出の場合、以下の書類が必要です。

届出書
住宅の登記事項証明書
住宅の図面
賃貸人の承諾書（賃貸物件の場合）
転貸人の承諾書（転借人の場合）
管理規約に民泊禁止の定めがないことを証する書類（マンションの場合）
消防法令適合通知書

賃貸物件で民泊が禁止される理由

転貸禁止条項との関係

一般的な賃貸借契約書には「賃借人は、賃貸人の承諾を得ることなく、本物件を転貸してはならない」という条項が入っています。

民法612条でも、賃借人による無断転貸は禁止されており、違反した場合は契約解除事由となります。

「民法612条（転貸の制限）

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」（引用：民法第612条、2025年1月時点で有効）

民泊で宿泊者に部屋を使用させることは、この転貸に該当する可能性が高いと考えられています。

用法遵守義務違反

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「居住のみを目的として本物件を使用しなければならない」という条項が規定されています。

民泊は「居住」ではなく「宿泊事業」にあたるため、用法遵守義務違反として契約解除の対象となる可能性があります。

近隣トラブルのリスク

私が管理している物件でも、「隣の部屋で知らない外国人が出入りしている」「深夜に騒音がする」といった苦情を受けたことがあります。

民泊はホテルと異なり、一般の住宅地で行われるため、近隣住民とのトラブルが発生しやすいのが実情です。大家さんや管理会社にとっては、他の入居者からのクレーム対応という負担も生じます。

無断民泊（ヤミ民泊）のリスク

契約解除と明け渡し請求

大家さんの承諾なく賃貸物件で民泊を行った場合、賃貸借契約を解除され、物件の明け渡しを求められる可能性があります。

実際に、マンション管理規約に違反して民泊を行っていたケースで、民泊の営業差止めと損害賠償請求（約97万円の弁護士費用）が認められた判例があります。（東京地裁平成30年8月9日判決）

損害賠償請求

民泊営業の差止めに加えて、不法行為を理由とする損害賠償請求が認められた事例もあります。大阪地裁平成29年1月13日判決では、マンション管理規約違反の民泊に対して50万円の損害賠償が命じられました。

行政処分のリスク

無許可・無届で民泊を営業した場合、旅館業法違反として100万円以下の罰金に処せられる可能性があります。2018年の法改正で、無許可営業に対する罰則は大幅に引き上げられました。

よくある質問（FAQ）

Q：大家さんの許可なく民泊を始めたら、必ずバレますか？

A：ほぼ確実にバレると考えてください。宿泊者の出入りは近隣住民に目撃されやすく、騒音やゴミ出しのトラブルで管理会社に通報されるケースが多いです。また、民泊サイトに物件情報が掲載されることで発覚することもあります。

Q：転貸可能な賃貸物件を探すことはできますか？

A：民泊需要の高まりから、転貸を許可している物件も増えています。「民泊可」「転貸可」といった条件で物件を探すか、民泊運営に理解のある大家さんを紹介してくれる不動産会社に相談するのも一つの方法です。

Q：180日の制限を超えて営業したい場合はどうすればいいですか？

A：旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得する必要があります。ただし、許可取得には消防設備の設置など、より厳格な基準を満たす必要があります。また、住宅専用地域では営業できません。

Q：管理規約に民泊についての記載がない場合、民泊は可能ですか？

A：記載がないからといって自動的に可能というわけではありません。届出の際には「管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないこと」を確認する書類が求められます。事前に管理組合に確認することをお勧めします。

Q：民泊新法で2025年に法改正はありましたか？

A：2025年1月時点で、住宅宿泊事業法の基本的な枠組みに大きな改正はありません。ただし、2024年4月に安全措置に関する国土交通省告示が施行されており、消防設備や非常用照明の設置基準が整備されています。自治体の条例による独自規制もありますので、最新情報は各自治体にご確認ください。

まとめ

賃貸物件で民泊を行う際のポイントは3つです。

1つ目は、大家さんからの転貸承諾を必ず得ること。無断での民泊運営は契約解除や損害賠償のリスクがあります。

2つ目は、適切な届出・許可を取得すること。住宅宿泊事業法、旅館業法、特区民泊のいずれかの枠組みで合法的に運営する必要があります。

3つ目は、管理規約を確認すること。分譲マンションでは管理規約で民泊が禁止されているケースが多いため、事前の確認が必須です。

民泊は適切に運営すれば、空き家活用や収益化の有効な手段となります。しかし、法的要件を無視した無断民泊は、ご自身だけでなく近隣住民にも迷惑をかけることになります。

賃貸物件での民泊をお考えの方は、専門家に相談の上、正しい手続きで始めることをお勧めします。静岡市で民泊や賃貸経営についてご相談のある方は、Authentill Styleまでお気軽にお問い合わせください。

参考文献

観光庁「民泊制度ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」 https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/AA10K-0000111008.html
神奈川県「マンション管理規約の見直しを！」 https://www.pref.kanagawa.jp/docs/zm4/mansion/kiyaku.html
全日本不動産協会「民泊新法（住宅宿泊事業法）とは」2025年6月 https://www.zennichi.or.jp/column/minpaku/
東京都北区「住宅宿泊事業法（民泊制度）」2025年11月更新 https://www.city.kita.lg.jp/socialcare-health/hygiene/1008979/1008980/1008989/1008990.html