静岡銀行の不動産担保ローンとは？宅建士が2025年最新情報で徹底解説

不動産担保ローンとは？基本的な定義
静岡銀行の不動産担保ローンの特徴（2025年版）
なぜ不動産担保ローンが有効なのか・メリット
具体的な活用シーン・ケーススタディ（2025年版)
よくある誤解・注意点（2025年版）
実務での活用方法（2025年版）
よくある質問（FAQ）

不動産担保ローンとは？基本的な定義

法令に基づく正式な定義

不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保として金融機関から融資を受ける金融商品です。この仕組みは民法第369条に規定される「抵当権」という法的な権利に基づいています。

民法第369条第1項には、以下のように定められています。

「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」（引用：民法第369条第1項、2025年1月時点で有効）

2025年1月時点においても、この条文に変更はありません。

※法律用語の詳細な解釈や個別の法的問題については、弁護士などの法律専門家にご相談ください。本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。

宅建士としてのわかりやすい解説

2025年1月現在、私が静岡市でオーナー様に説明する際は、こう説明しています。

「不動産を質屋の質草のように担保に出すのですが、質屋と違って不動産を手放す必要はありません。そのまま住み続けたり、活用したりしながら、お金を借りられる仕組みです」

つまり、不動産の所有権はそのまま保持しながら、その不動産の経済的価値を担保として資金調達ができる点が最大の特徴です。

金融機関は担保となる不動産に「抵当権」を設定します。これにより、万が一返済が滞った場合には、金融機関は不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けることができます。借り手側からすれば、返済をきちんと行う限り、不動産を失う心配はなく、通常通り使用できるというメリットがあります。

※抵当権の設定や法的な手続きについて詳しくは、司法書士や弁護士などの専門家にご相談されることをおすすめします。

静岡銀行の不動産担保ローンの特徴（2025年版）

しずぎんフリーローン（不動産担保型）フリーコースの概要

静岡銀行では「しずぎんフリーローン（不動産担保型）フリーコース」という商品を提供しています。2025年10月1日時点の公式情報に基づく商品内容は以下の通りです。

融資条件（2025年10月時点）

融資金額: 100万円以上5,000万円以内（10万円単位）
融資期間: 1年以上25年以内（1年単位）
金利種類: 変動金利型
適用金利: 年3.3%～年10.4%（2025年3月時点の参考金利、保証料含む）
返済方法: 元利均等返済（ボーナス併用返済も可能）
事務取扱手数料: 110,000円（消費税込）※融資金額が300万円未満の場合は不要
保証会社: 株式会社セゾンファンデックス

（参考：静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）フリーコース」2025年10月確認 https://www.shizuokabank.co.jp/personal/loan/free_loan/fudousan_tanpo/index.html）

利用できる方の条件

2025年10月時点で、以下の条件を満たす方が利用できます。

申込時の年齢が満20歳以上70歳未満
安定継続した収入がある方
保証会社の保証が受けられる方
団体信用生命保険に加入が認められる方

担保として利用できる不動産

2025年1月、私が実務で扱っているケースでは、以下のような不動産が担保対象となっています。

本人所有の不動産
配偶者所有の不動産
3親等以内の親族が所有する不動産
住宅ローン返済中の不動産（第二順位抵当権として設定可能な場合）
賃貸マンション、店舗、別荘、駐車場など

担保物件には保証会社が第一順位の抵当権を設定することが条件となります。

なぜ不動産担保ローンが有効なのか・メリット

メリット1：無担保ローンより低金利

2025年1月時点で、私がお客様に説明する際の最大のメリットは金利の低さです。

無担保のカードローンやフリーローンの場合、利息制限法により100万円以上の借入では上限金利が年15%となっています。これに対し、不動産担保ローンでは、担保があることで貸し倒れリスクが低減されるため、一般的に年10%未満、静岡銀行の場合は年3.3%～10.4%という金利設定になっています。

例えば、1,000万円を10年間借りる場合、金利が5%違うだけで総返済額に数百万円の差が生じます。

メリット2：高額融資が可能

2025年の市場環境において、無担保ローンでは通常1,000万円程度が上限となることが多いのですが、不動産担保ローンでは担保不動産の評価額に応じて、数千万円から億単位の融資も可能です。

静岡銀行の場合、最大5,000万円までの融資に対応しています。

メリット3：資金使途が原則自由

2025年1月時点でも、この特徴は変わりません。住宅ローンと異なり、以下のような幅広い用途に利用できます。

他社借入のおまとめ
子どもの教育資金
事業資金（事業性資金を除く商品の場合は不可）
相続税などの納税資金
別荘の購入
家族の介護費用

ただし、投機性資金には利用できません。

メリット4：長期返済で月々の負担を軽減

静岡銀行の商品では最長25年の返済期間が設定可能です。2025年1月に私が担当した静岡市駿河区のお客様のケースでは、複数の短期ローンを不動産担保ローンに一本化することで、月々の返済額を約40%削減できました。

メリット5：総量規制の対象外

貸金業法では、個人の借入総額を年収の3分の1以内とする「総量規制」が定められています（貸金業法第13条の2）。しかし、不動産担保ローンは原則として総量規制の除外対象となります。

（参考：金融庁「貸金業法について」2025年1月確認）

ただし、個人が自宅を担保にする場合は総量規制の対象となる場合があるため、注意が必要です。2025年1月時点でも、この規制に変更はありません。

※貸金業法の適用や総量規制の詳細については、貸金業務取扱主任者や弁護士などの専門家にご相談ください。

具体的な活用シーン・ケーススタディ（2025年版）

ケース1：複数ローンの一本化（静岡市葵区・50代男性）

2025年1月に相談を受けたケースをご紹介します。

相談内容:

カードローン3社から合計500万円の借入（金利12%～15%）
月々の返済額が約15万円で家計を圧迫
静岡市葵区に評価額2,500万円の自宅を所有

提案内容: 静岡銀行の不動産担保ローンで500万円を借り入れ、既存の借入を一本化

結果:

金利が平均13%から6%に低下
返済期間を15年に設定
月々の返済額が約5万円に減少
年間で約120万円の返済負担が軽減

このように、2025年の金利環境でも、不動産担保ローンによる借り換えは大きな効果を発揮します。

ケース2：相続税納税資金の調達（静岡市清水区・60代女性）

2025年2月に対応した事例です。

状況:

父親から静岡市清水区の土地建物を相続
相続税額が約1,200万円
現金資産は300万円のみ
相続不動産の評価額は4,000万円

解決策: 相続した不動産を担保に1,200万円を借入

ポイント: 相続税の納付期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。2025年1月時点でも、この期限に変更はありません。不動産担保ローンを活用することで、大切な不動産を手放すことなく納税資金を確保できました。

（参考：国税庁「相続税の申告と納税」2025年1月確認）

※相続税の計算や納税方法については、税理士にご相談されることをおすすめします。また、相続に関する法律問題については弁護士、不動産の評価や活用については不動産鑑定士や宅地建物取引士にご相談ください。

ケース3：セカンドライフ資金の確保（静岡市駿河区・65歳夫婦）

背景:

退職後の生活資金として月々10万円程度の補填が必要
年金収入だけでは不足
静岡市駿河区に評価額3,000万円の自宅を所有

活用方法: 1,500万円を借り入れ、15年返済で計画

メリット:

自宅に住み続けながら資金確保
月々の返済額は約11万円（金利5%想定）
年金と合わせて計画的な生活設計が可能

2025年の超高齢社会において、このようなリバースモーゲージ的な活用も増えています。

よくある誤解・注意点（2025年版）

誤解1：「担保に入れた不動産はすぐに取られる」

2025年1月、私のもとに相談に来られる方の多くが、この誤解を持っています。

正しい理解: 抵当権を設定しても、返済を続けている限り不動産を失うことはありません。民法第369条にあるとおり、「占有を移転しないで」担保に供するのが抵当権の本質です。

不動産が競売にかけられるのは、返済が長期間滞り、金融機関が法的手続きを取った場合のみです。

誤解2：「住宅ローン返済中の家は担保にできない」

正しい理解: 第二順位の抵当権として設定できる場合があります。ただし、以下の条件が必要です。

不動産の評価額が既存の住宅ローン残高を上回っていること（担保余力がある）
第一抵当権者（住宅ローンの銀行）の承諾が得られること
金融機関の審査基準を満たすこと

2025年1月時点でも、静岡銀行では担保余力がある場合、第二抵当権での融資に対応しています。

注意点1：審査に時間がかかる

2025年の実務経験から、不動産担保ローンの審査には通常2週間～1ヶ月程度かかります。

審査プロセス:

仮審査申込（最短3営業日で結果）
不動産の評価（1～2週間）
本審査（1週間程度）
契約・融資実行（1週間程度）

急ぎの資金需要には対応が難しい場合があるため、余裕を持った申込が必要です。

注意点2：諸費用がかかる

静岡銀行の場合、2025年10月時点で以下の費用が必要です。

事務取扱手数料: 110,000円（消費税込）※300万円未満の融資は不要
抵当権設定登記費用: 約10万円～30万円（不動産評価額により変動）
司法書士報酬: 約5万円～10万円
不動産鑑定費用: 場合により発生

総額で20万円～50万円程度の初期費用を見込んでおく必要があります。

注意点3：返済できなくなった場合のリスク

2025年1月、私がお客様に必ず説明しているのは、このリスクです。

返済が滞ると、最終的に担保不動産が競売にかけられ、住む場所を失う可能性があります。さらに、競売による売却代金で借入金を完済できない場合、残債務は残り続けます。

対策:

無理のない返済計画を立てる
収入が減少した場合の対応策を事前に考えておく
返済が厳しくなったら早めに金融機関に相談する

※返済が困難になった場合の債務整理や法的手続きについては、弁護士や司法書士などの専門家に早めにご相談ください。

実務での活用方法（2025年版）

活用方法1：事業資金の調達（法人・個人事業主向け）

2025年1月時点で、静岡市内の個人事業主の方から多く相談を受けるのが、事業資金の調達です。

ただし、静岡銀行の「しずぎんフリーローン（不動産担保型）フリーコース」は事業性資金には利用できません。事業資金が必要な場合は、事業者向けの不動産担保ローンを検討する必要があります。

活用方法2：投資用不動産の購入資金

2025年の不動産投資市場では、以下のような活用が見られます。

既存の自宅を担保に投資用マンションを購入
得られる賃料収入でローンを返済
将来的な資産形成と年金補完

ただし、投資用不動産の収益性については慎重な検討が必要です。2025年1月時点の静岡市内の投資用マンションの利回りは、平均で4%～6%程度となっています。

活用方法3：リフォーム資金の調達

2025年の住宅市場では、中古住宅のリフォーム需要が高まっています。

静岡市での実例: 築30年の戸建て住宅を1,000万円でリフォーム

バリアフリー化
耐震補強
省エネ設備の導入

自宅を担保に資金調達し、快適な住環境を実現したケースが増えています。

静岡市で実践する際のポイント（2025年版）

静岡市は、静岡県の県庁所在地として経済活動が活発な地域です。2025年1月時点で、以下の特徴があります。

不動産市場の特徴:

葵区・駿河区の中心部は不動産価格が安定
清水区は港湾エリアとして独自の価値
郊外エリアは評価が保守的になる傾向

金融機関の選択: 静岡銀行は地元密着型の地方銀行として、静岡市内の不動産評価に精通しています。2025年1月の私の経験では、静岡市内の物件であれば、スムーズな評価が期待できます。

よくある質問（FAQ）

Q1: 2025年、不動産担保ローンに関する法改正や運用変更はありましたか？

A: 2025年1月時点では、不動産担保ローンの基本的な法的枠組みに大きな変更はありません。民法第369条に定める抵当権の規定も変更されていません。

ただし、2024年6月に「事業性融資の推進等に関する法律」が成立し、2026年5月に施行予定となっています。これにより「企業価値担保権」という新しい担保制度が導入される予定ですが、個人向けの不動産担保ローンへの影響は限定的と考えられます。

最新の情報は、金融庁や静岡銀行の公式サイトでご確認ください。

※法改正の影響や個別の法的問題については、弁護士などの法律専門家にご相談されることをおすすめします。

Q2: 変動金利型のリスクは？

A: 2025年1月現在、静岡銀行の不動産担保ローンは変動金利型です。

金利は、静岡銀行の短期プライムレートに連動する長期貸出最優遇金利（基準金利）に一定利率を上乗せした利率となります。基準金利に変動があった場合、その変動幅がスライドします。

2025年1月時点では、日本銀行の金融政策により低金利環境が続いていますが、今後金利が上昇する可能性もあります。私は、お客様には金利が1%~2%上昇した場合のシミュレーションも必ずお見せしています。

Q3: 親族の不動産を担保にできますか？

A: はい、可能です。静岡銀行の商品では、配偶者または3親等以内の親族が所有する不動産を担保とすることができます。

ただし、以下の点に注意が必要です。

担保提供者は原則として保証会社に対する連帯保証人となる
担保提供者の同意が必要
担保提供者の収入も審査対象となる場合がある

2025年1月に私が担当したケースでは、親御さんが所有する静岡市内の土地を担保に、お子さんが事業資金を調達した例があります。

※親族間の担保提供や連帯保証に関する法的権利義務については、弁護士にご相談されることをおすすめします。また、将来的な相続への影響についても税理士に確認されることをお勧めします。

Q4: 審査に落ちる主な理由は？

A: 2025年1月時点の私の経験から、以下の理由で審査に通らないケースがあります。

信用情報に問題がある
- 過去の延滞履歴
- 債務整理の記録
- 多重債務状態
担保余力が不足
- 不動産の評価額が低い
- 既存の抵当権で担保余力がない
返済能力に疑問
- 安定した収入がない
- 他社借入が多額
- 収入に対して希望融資額が大きすぎる

審査に不安がある場合は、事前に仮審査を受けることをおすすめします。

Q5: 繰上返済はできますか？手数料は？

A: はい、繰上返済は可能です。ただし、静岡銀行では繰上返済等により返済方法を変更する場合、原則として11,000円（消費税込）の手数料が必要になります。

（参考：静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」商品概要 2025年10月確認）

2025年1月、私がお客様にアドバイスするのは、まとまった資金ができた場合は繰上返済を検討する価値があるということです。手数料を払っても、長期的には利息軽減効果が大きい場合が多いためです。

Q6: 団体信用生命保険は必須ですか？

A: 静岡銀行の商品では、団体信用生命保険への加入が利用条件の一つとなっています。

団体信用生命保険（団信）とは、借入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で残債務が完済される仕組みです。2025年1月時点でも、この要件に変更はありません。

ただし、健康状態により加入できない場合もありますので、持病がある方は事前に相談されることをおすすめします。

Q7: 土曜日・日曜日も相談できますか？

A: はい、一部のしずぎん相談ラウンジでは土曜日・日曜日も営業しています。

土曜日営業:

しずぎん相談ラウンジ富士
しずぎん相談ラウンジ藤枝
しずぎん相談ラウンジ掛川

土曜日・日曜日営業:

しずぎん相談ラウンジ沼津
しずぎん相談ラウンジ静岡
しずぎん相談ラウンジ浜松

（参考：静岡銀行公式サイト 2025年10月確認）

平日お仕事で忙しい方も、休日に相談できるのは便利ですね。

まとめ

不動産担保ローンは、所有する不動産を有効活用して資金調達できる便利な金融商品です。静岡銀行の「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」は、最大5,000万円までの融資に対応し、資金使途も原則自由です。

2025年1月時点でも、民法第369条に基づく抵当権の基本的な仕組みに変更はなく、安心して利用できる制度です。ただし、返済計画は慎重に立てる必要があります。

私は静岡市で20年以上、不動産と金融の実務に携わっていますが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な活用方法があります。不動産担保ローンをご検討の際は、ぜひ専門家にご相談ください。

専門家への相談について:

法律問題・契約内容: 弁護士
登記手続き: 司法書士
税金関係: 税理士
不動産評価・活用: 不動産鑑定士、宅地建物取引士
資金計画: ファイナンシャルプランナー

この記事の情報は2025年1月時点のものです。最新の商品内容や金利については、静岡銀行の公式サイトまたは最寄りの支店でご確認ください。

参考文献・出典

民法第369条（抵当権の内容）-
静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）フリーコース」商品概要（2025年10月1日現在） https://www.shizuokabank.co.jp/personal/loan/free_loan/fudousan_tanpo/index.html
貸金業法第13条の2（総量規制）
国税庁「相続税の申告と納税」